2018年房地产估价师《案例分析》国有土地使用权出让价格评估

    国有土地使用权出让价格评估：

    (1)取得国有土地使用权，必须交纳土地有偿使用费等费用《土地管理法》第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”。

    (2)出让方式及价格管理《城市房地产管理法》第十二条第一款规定：“土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式”。这是对土地使用权出让方式的规定。

    拍卖方式是指国有土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让方，就其出让土地使用权公开叫价竞投，(热考网房地产估价师频道为您整理)按“价高者得”的原则确定土地使用权出让价格的方式。

    招标方式是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞投某宗地土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者，确定土地使用权价格的方式。

    协议方式是指土地使用权有意受让方直接和国有土地所有者代表就有偿使用土地进行一对一的协商，确定土地使用权出让金等有关事宜的方式。

    《城市房地产管理法》第十二条第三款规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。需增加现行的挂牌等出让方式国家作价入股授权经营。

    (3)转让以划拨方式取得的土地使用权的房地产时应缴纳的土地使用权出让金《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。”

    (4)国有土地使用权出让价格评估的特点1)国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准;2)估价时点一般为估价作业期以后某一时点;3)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法;4)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性。